Estado de alarma e hipotecas:

 

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que en esta materia introduce la siguiente previsión dirigida a adoptar una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Ello con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19.

Las medidas económicas adoptadas han sido las siguientes:

1º Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual destinada a “quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

Es decir, se ofrecer al cliente la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo, siempre y cuando se trata de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica.

¿Y que se considera vulnerabilidad económica? Según el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo establece cuatro supuestos de dificultad económica para acogerse a la moratoria: 

A ) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas;

B ) Que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen en el mes anterior a la solicitud el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), es decir, 1.613,52 euros brutos al mes.

Este límite se incrementará por cada hijo a cargo, por cada persona mayor de 65 años que sea miembro de la unidad familiar o si se trata de una unidad monoparental.

El límite será cuatro/cinco veces el IPREM si la familiar tiene un miembro con discapacidad, dependencia o enfermedad que le incapacite.

C ) Que la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos represente más del 35% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.

1. D) Que se haya producido una “alteración significativa” de las circunstancias económicas:

– Que el esfuerzo que supone la carga hipotecaria de los ingresos se haya multiplicado, al menos, por 1,3.

– Que se haya producido una caída de las ventas, al menos del 40%.

Asimismo, esta medida se aplicará igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Respecto a la solicitud de moratoria, los deudores podrán solicitar la misma al banco, hasta 15 días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, es decir,  en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Sin embargo, se dice que, previa evaluación de la situación, se podría prorrogar su duración por el Gobierno mediante real decreto-ley.

Por su parte, las entidades financieras deberán implementar dicha moratoria en un plazo máximo de 15 días, así como comunicarlo al Banco de España a efectos de que es impago consensuado no suponga un apunte como provisión de riesgo.

La concesión de la moratoria supondrá que el deudor no tenga que abonar cantidad alguna en concepto de hipoteca, ni por intereses, ni por capital. Tampoco podrá la entidad financiera aplicar ningún tipo de interés de demora, ni comisiones, ni tampoco sumarán dichas cuotas no pagadas en el cómputo de la cláusula de vencimiento anticipado. Todo ello durante el periodo de vigencia de la moratoria.

En lo que respecta a la duración de vigencia de la moratoria, decir que el Real Decreto no estipula duración alguna de la misma.

 

Estado de alarma y contratos de arrendamiento, contratos con proveedores y otros contratos de duración prolongada:

 

Estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre las partes.

Por lo que respecta a contratos de alquiler de local de negocio el impacto que ha generado esta crisis sanitaria se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia del desplome en la facturación del negocio del inquilino como consecuencia directa de las externalidades negativas del Coronavirus.

Es por esta circunstancia, que se plantea la duda de si el arrendatario puede exigir una modificación del contrato consistente en un ajuste temporal de la renta inicialmente pactada para paliar el gran desequilibrio de la base negocial sufrida por un evento de fuerza mayor, y en el peor de lo casos, la suspensión del contrato o su resolución.

Estas causas sobrevenidas que surgen durante la vida del contrato han sido contempladas mediante la aplicación e implementación de las denominadas cláusulas “rebus sic stantibus”, en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cláusulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento.

Con respecto a la situación de gravedad producida en el país y el mundo entero por la existencia de la pandemia de coronavirus que se ha producido, y que, evidentemente, ha podido producir situaciones de incumplimiento en la celebración de los contratos. Está operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor, pero, sobre todo, con las características de imprevisible e inesperada que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por razón de las circunstancias sobrevenidas.

Ante una epidemia de virus como la actual, el incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que ésta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus.

Se ha dicho sobre este tema, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 05-04-2019, nº 214/2019, rec. 3204/2016 que una situación de crisis económica no puede introducirse en el vínculo contractual para alterar las condiciones del contrato. Pero se destaca el carácter imprevisible o inevitable como elemento de base. Con ello, una pandemia, como ha sido declarado por la OMS en el caso del coronavirus, sí que es, sin embargo, una situación imprevisible o inevitable cuando exista una razón de ser objetivable entre la propagación de la enfermedad y el incumplimiento contractual de la parte.

Asimismo, la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 15-01-2019, nº 19/2019, rec. 3291/2015 apuntó que la crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento. El riesgo es previsible, lo que no ocurre con una situación de pandemia vírica.

En este caso de excepción sanitaria que estamos viviendo provocada por la pandemia del Covid-19  concurre una circunstancia que es:

a.- Ajena a lo pactado.

b.- No hay culpa del afectado por la pandemia den coronavirus.

c.-  Resulta de forma sobrevenida e inesperada.

d.- No era un riesgo previsible. No se podría prever.

e.- La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.

f.- Se manifiesta con una inusitada beligerancia en la imposibilidad de cumplir el contrato conforme a lo pactado.

g.- El principio de buena fe determina que el afectado por el virus actuó de buena fe y no colaboró en la imposibilidad de cumplir conforme a lo pactado

La regla “rebus sic stantibus “, permite al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse en el contrato a ninguna de las partes por  su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o irrazonablemente desproporcionada su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte, exigiendo al juez la modificación del contrato, e incluso, su resolución si dicho impacto fuera de tal gravedad que hiciera imposible el cumplimiento del contrato por la parte perjudicada o frustrare la finalidad del contrato, de tal forma que el juez no pudiere con el mecanismo integrador de la modificación del contrato reequilibrar las prestaciones recíprocas del contrato.

Los requisitos para la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” son, según esta doctrina jurisprudencial, los siguientes:

1º) Un Cambio de circunstancias que comporte una alteración de la razón o causa económica que informó el equilibrio prestacional del contrato con la consecuencia de una injustificada mayor onerosidad para una de las partes.

2º) La imprevisibilidad de dicho cambio de circunstancias que se configura como riesgo, debe quedar excluido del riesgo normal inherente o derivado del contrato.

3º) La excesiva onerosidad. La incidencia del cambio de circunstancias debe ser relevante o significativo respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado.

A nuestro juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, puede ser perfectamente subsumible la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus expuesta a los riesgos jurídicos derivados de la pandemia del Coronoavirus, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos jurídicos analizados con anterioridad.

No obstante, es importante mencionar que si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria de fuerza mayor no será de aplicación a dicha relación contractual la cláusula rebus, pues las partes desde un inicio ya regularon y asignaron los riesgos causados por un suceso de fuerza mayor, como es la pandemia del Coronavirus, rigiendo pues el principio de pacta sunt servanda reflejado en el art. 1258 del Código Civil, imposibilitando así que el juez pueda modificar la voluntad negocial.

 

Estado de alarma y dudas administrativas:

 

¿Qué sanciones concretas se pueden imponer si se incumple el estado de alarma?

El incumplimiento o la resistencia a las órdenes de las autoridades competentes en el estado de alarma se sanciona con arreglo a las leyes, en los términos establecidos en la LO 4/1981 art.10 (RD 463/2020 art.20).

El régimen sancionador es el siguiente:

 

A . Ley de protección seguridad ciudadana (LO 4/2015).

1. Remover vallas, precintos u otros elementos fijos o móviles colocados por las fuerzas y cuerpos de seguridad para delimitar perímetros de seguridad, aun con carácter preventivo, cuando no constituya infracción grave. Sanción leve: multa de 100 a 600 euros (LO 4/2015 art.37.15 y 39.1).
2. Desobedecer o resistirse a la autoridad o a sus agentes en el ejercicio de sus funciones, cuando no sean constitutivas de delito, así como negarse a identificarse a requerimiento de la autoridad o de sus agentes o alegar datos falsos o inexactos en los procesos de identificación. Sanción grave: multa de 601 a 000 euros (LO 4/2015 art.36.6 y 39.1).

 

B . Ley General de Salud Pública (L 33/2011)

1. Realizar conductas u omisiones que puedan producir un riesgo o daño grave para la salud de la población, cuando esta no sea constitutiva de infracción muy grave. Infracción grave: multa de 3.001 hasta 60.000 euros (L33/2011 art.57.2.b.1º).
2. Realizar conductas u omisiones que produzcan un riesgo o un daño muy grave para la salud de la población. Infracción muy grave: multa de 60.001 hasta 600.000 euros (L 33/2011 art.57.2.a.1º y 58.1.a)
3. Incumplir de forma reiterada las instrucciones recibidas de la autoridad competente, o un requerimiento de esta, si este comporta daños graves para la salud. Infracción muy grave: multa de 60.001 hasta 600.000 euros (L 33/2011 art.57.2.a. 2º y 58.1. b).

 

C . Ley del Sistema Nacional de Protección Civil (L 17/2015)

1. En las emergencias declaradas, incumplir las órdenes, prohibiciones, instrucciones o requerimientos efectuados por los titulares de los órganos competentes o los miembros de los servicios de intervención y asistencia, así como los deberes de colaboración a los servicios de vigilancia y protección de las empresas públicas o privadas, cuando no suponga una especial peligrosidad o trascendencia para la seguridad de las personas o los bienes. Infracción grave: multa de 1.501 a 30.000 euros (L 17/22015 art.45.4 b y 46.2).
2. Realizar la misma conducta anterior en dichas emergencias declaradas cuando suponga una especial peligrosidad o trascendencia para la seguridad de las personas o los bienes. Infracción muy grave: multa de 30.001 a 600.000 euros (L 17/22015 art.45.3. b y 46.1).

 

D . Código Penal (LO 10/1995)

• Resistirse o desobedecer gravemente a la autoridad o sus agentes en el ejercicio de sus funciones, o al personal de seguridad privada, debidamente identificado,que desarrolle sus actividades en cooperación y bajo el mando de las fuerzas y cuerpos de seguridad. Pena: prisión de 3 meses a un año o multa de 6 a 18 meses (LO 10/1995 art.556.1).
• Agredir u oponer resistencia grave a la autoridad, a sus agentes o funcionarios públicos, con intimidación grave o violencia, o acometerlos, cuando se hallen en el ejercicio de las funciones de sus cargos o con ocasión de ellas. Estas acciones constituyen un acto de atentado. Pena: prisión de uno a 4 años (CP art.550)

 

El personal sanitario se incluye entre los agentes de autoridad a esos efectos.

 

¿Se suspenden los plazos administrativos durante el estado de alarma?

Se establece la suspensión de plazos administrativos en los siguientes términos (RD 463/2020 disp.adic.3ª redacc RD 465/2020):

1. Se suspenden términos y se interrumpen los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.
2. La suspensión de términos y la interrupción de plazos se aplica a todo el sector público definido en la LPAC, es decir: a la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas, las entidades locales y el sector público institucional (LPAC art.2.1).
3. No obstante lo anterior, el órgano competente puede acordar, mediante resolución motivada, las medidas de ordenación e instrucción estrictamente necesarias para evitar perjuicios graves en los derechos e intereses del interesado en el procedimiento y siempre que este manifieste su conformidad, o cuando el interesado manifieste su conformidad con que no se suspenda el plazo.
4. Desde el 14-3-2020, las entidades del sector público pueden acordar motivadamente la continuación de los procedimientos administrativos que vengan referidos a situaciones estrechamente vinculadas a los hechos justificativos del estado de alarma, o que sean indispensables para la protección del interés general o para el funcionamiento básico de los servicios.
5. Los plazos a que se hace referencia en el apartado 1 no es de aplicación a los procedimientos administrativos en los ámbitos de la afiliación, la liquidación y la cotización de la Seguridad Social.
6. Dicha suspensión e interrupción tampoco es de aplicación a los plazos tributarios, sujetos a normativa especial, ni afecta, en particular, a los plazos para la presentación de declaraciones y autoliquidaciones tributarias (RDL 8/2020 art.33).

 

¿Qué pasa con los contratos celebrados con el sector público?

Se aprueban medidas extraordinarias de aplicación tanto a los contratos públicos vigentes como a aquellos que se celebren durante la situación excepcional del estado de alarma como consecuencia de la pandemia del coronavirus COVID-19.

 

Respecto a los contratos vigentes a 18-3-2020 (RDL 8/2020 art.34):

Se establecen medidas sobre los contratos públicos vigentes a 18-3-2020, celebrados por las entidades pertenecientes al sector público:

Se contempla la posibilidad de acordar la suspensión de los contratos públicos de servicios y de suministros de prestación sucesiva cuya ejecución devenga imposible como consecuencia del COVID-19 o las medidas adoptadas para combatirlo, hasta que la prestación pueda reanudarse – hecho que deberá notificarse por órgano de contratación al contratista-

Para ello, el contratista debe solicitarlo al órgano de contratación reflejando: las razones por las que la ejecución del contrato ha devenido imposible; el personal, las dependencias, los vehículos, la maquinaria, las instalaciones y los equipos adscritos a la ejecución del contrato en ese momento; y los motivos que imposibilitan el empleo por el contratista de los medios citados en otro contrato.

Una vez recibida la solicitud, el órgano de contratación dispone de 5 días naturales para apreciar la imposibilidad de ejecución del contrato y acordar la suspensión. Transcurrido el plazo indicado sin notificarse la resolución expresa al contratista, esta debe entenderse desestimatoria.

Se prevé la indemnización por la entidad adjudicadora de los daños y perjuicios efectivamente sufridos por el contratista durante el periodo de suspensión. Los gastos indemnizables son únicamente:

• los gastos salariales efectivamente abonados por el contratista al personal adscrito a 14-3-2020 a la ejecución ordinaria del contrato.
• los gastos por mantenimiento de la garantía definitiva los gastos de alquileres o costes de mantenimiento de maquinaria, instalaciones y equipos, adscritos directamente a la ejecución del contrato, cuando se acredite que estos medios no pudieron ser empleados para otros fines distintos;
• los gastos correspondientes a las pólizas de seguro previstas en el pliego y vinculadas al objeto del contrato.

 

Se establece también la prórroga del contrato, cuando a su vencimiento no se haya formalizado el nuevo contrato que garantice la continuidad de la prestación como consecuencia de la paralización de los procedimientos de contratación por la situación de estado de alarma (por aplicación de LCSP art.29.4).

En los contratos públicos de servicios y de suministro distintos de los referidos en el apartado anterior, siempre y cuando estos no hayan perdido su finalidad, se permite la ampliación de los plazos de cumplimiento y se concede derecho a los contratistas al abono de los gastos salariales adicionales como consecuencia del tiempo perdido, con un límite del 10% del precio inicial del contrato.

Se exceptúan de estas normas los siguientes contratos de servicios y de suministro.

• contratos de servicios o suministro sanitario, farmacéutico o de otra índole, cuyo objeto esté vinculado con la crisis sanitaria provocada por el COVID-19;
• contratos de servicios de seguridad, limpieza o de mantenimiento de sistemas informáticos.
• contratos de servicios o suministro necesarios para garantizar la movilidad y la seguridad de las infraestructuras y servicios de transporte.
• contratos adjudicados por entidades públicas que coticen en mercados oficiales y no obtengan ingresos de los presupuestos generales del Estado.

En los contratos públicos de obras que no hayan perdido su finalidad como consecuencia del COVID-19 o las medidas adoptadas por el Estado, cuando esta situación genere la imposibilidad de continuar la ejecución del contrato, el contratista puede solicitar la suspensión del mismo desde que se produzca la situación de hecho que impide su prestación y hasta que dicha prestación pueda reanudarse.

Para ello, el contratista debe solicitarlo al órgano de contratación, aplicándose en este caso las mismas normas que las indicadas respecto de los contratos de servicios y suministro.

Esto también es aplicable a los contratos cuya finalización estuviese prevista durante el período del estado de alarma, y en los que, como consecuencia de la situación, no pueda tener lugar la entrega de la obra. En estos casos, el contratista puede solicitar una prórroga en el plazo de entrega final, siempre y cuando ofrezca el cumplimiento de sus compromisos pendientes si se le amplía el plazo inicial.

Los gastos indemnizables en estos casos también son los mismos que los expuestos respecto de los contratos de servicios y suministro.

Para los contratos públicos de concesión de obras y concesión de servicios, se prevé el derecho del concesionario al restablecimiento del equilibrio económico del contrato mediante, según proceda en cada caso, la ampliación de su duración inicial hasta un máximo de un 15% o la modificación de las cláusulas de contenido económico incluidas en el contrato.

La aplicación de lo dispuesto en este apartado solo procede cuando el órgano de contratación, a instancia del contratista, hubiera apreciado la imposibilidad de ejecución del contrato.

El mencionado reequilibrio debe compensar a los concesionarios por la pérdida de ingresos y el incremento de los costes soportados, entre los que se considerarán los posibles gastos adicionales salariales que efectivamente hubieran abonado, respecto a los previstos en la ejecución ordinaria del contrato.

Todas estas normas también son de aplicación a los contratos de los denominados sectores especiales -contratación en los sectores del agua, la energía, los transportes y los servicios postales-, regulados actualmente por RDL 3/2020.

Los contratos que hayan de celebrarse por la Administración General del Estado o sus organismos públicos y entidades de Derecho público para atender las necesidades derivadas de la protección de las personas y otras medidas adoptadas por el Consejo de Ministros para hacer frente al COVID-19, se someten a la tramitación de emergencia.

En estos casos, si resulta necesario realizar abonos a cuenta por actuaciones preparatorias a realizar por el contratista, no se aplica lo dispuesto en la LCSP respecto a las garantías, debiendo el órgano de contratación determinar tal circunstancia en función de la naturaleza de la prestación a contratar y la posibilidad de satisfacer la necesidad por otras vías.

El libramiento de los fondos necesarios para hacer frente a los gastos que genere la adopción de medidas para la protección de la salud de las personas frente al COVID-19 se realizará a justificar

En la situación actual, ¿pueden las autoridades realizar requisas de bienes?

El RD 463/2020 establece que las autoridades competentes delegadas (ministra de Defensa, ministro del Interior, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y ministro de Sanidad) pueden acordar, de oficio o a solicitud de las comunidades autónomas o de las entidades locales, que se practiquen requisas temporales de todo tipo de bienes necesarios para el cumplimiento de los fines previstos en dicha norma, en particular para la prestación de los servicios de seguridad o de los operadores críticos y esenciales.

Cuando la requisa se acuerde de oficio, se debe informar previamente a la Administración autonómica o local correspondiente (RD 463/2020 art.8).

También se establece que el ministro de Sanidad puede practicar requisas temporales de todo tipo de bienes e imponer prestaciones personales obligatorias en aquellos casos en que resulte necesario para la adecuada protección de la salud pública, en el contexto de esta crisis sanitaria (RD 463/2020 art.13.c).

Debemos recordar que la requisa de bienes constituye una expropiación no formal que se justifica en la existencia de un estado de necesidad . Se diferencia de la expropiación, en sentido estricto, en la no sujeción a procedimiento formal y a las habilitaciones legales previas, en virtud de la situación de necesidad que la motiva (TS 25-4-97, EDJ 4989). Sólo puede tener lugar en situaciones excepcionales (LEFart.101 a 107; LO 4/1981 art.11; L 17/2015 art.7 bis).

De acuerdo con lo establecido en el RD 463/2020, la OM INT/226/2020 concreta que el ministro de Sanidad puede impartir órdenes para asegurar el abastecimiento del mercado y el funcionamiento de los servicios de los centros de producción afectados por el desabastecimiento de productos necesarios para la protección de la salud pública, así como intervenir y ocupar transitoriamente industrias, fábricas, talleres, explotaciones o locales de cualquier naturaleza, incluidos los centros, servicios y establecimientos sanitarios de titularidad privada, así como la industria farmacéutica, y practicar requisas temporales de todo tipo de bienes e imponer prestaciones personales obligatorias, en aquellos casos en que resulte necesario para la adecuada protección de la salud pública, en el contexto de esta crisis sanitaria

(OM INT/226/2020 apdo 4º.2).

Establece también que se preverá la disponibilidad de recursos para la ejecución o prestación del apoyo necesario por parte de las fuerzas y cuerpos de seguridad en relación con las requisas temporales que puedan ordenarse por el Ministro del Interior o por otras autoridades competentes y en particular para la prestación de los servicios de seguridad o de los operadores críticos y esenciales (OM INT/226/2020 apdo 4º.7).

La requisa de bienes lleva aparejada indemnización. En ese sentido se dispone que, cuando por consecuencia de graves razones de orden o de seguridad públicos, epidemias, inundaciones u otras calamidades, hayan de adoptarse por las autoridades civiles medidas que impliquen requisas de bienes o derechos de particulares sin las formalidades propias de la expropiación, el particular dañado tiene derecho a indemnización de acuerdo con las normas que se señalan en los preceptos relativos a los daños de la ocupación temporal de inmuebles y al justiprecio de los muebles –LEF art.108 s.-, debiendo iniciarse el expediente a instancia del perjudicado y de acuerdo con tales normas (LEF art.120).

Para que haya derecho a indemnización debe haberse producido un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado (LEF art.122.1).

La reclamación debe presentarse en el plazo de un año a partir del hecho, plazo de prescripción. Presentada la reclamación, se entenderá desestimada por silencio administrativo por el transcurso del plazo de 4 meses sin resolución (LEF art.122.2).

 

Barrasa Abogados

Fuente Lefevbre – El Derecho