Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el pasado 1 de marzo el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reforma, entre otras materias, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Se reforma la LAU exclusivamente en lo que respecta a la regulación legal de los contratos de arrendamiento de vivienda (art. 2.1).

Se incorporan las medidas legales previstas en el derogado RDL 21/2018.

Las nuevas medidas legales que contempla este nuevo RDL y que no contemplaba el RDL 21/2018, o si lo hacía, lo hacía en un sentido distinto, son las siguientes:

Aspectos de derecho sustantivo

1. A) La denegación de la prórroga legal por causa de necesidad

Se modifica el redactado del art. 9.3 de la LAU al efecto de establecer que para que sea operativa la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares sea haya previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento. En caso contrario, no operará.

No es una medida novedosa en nuestra normativa arrendaticia, ya que el redactado del art. 9.3 de la LAU anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ya establecía la necesidad de que se hiciera constar en el contrato este derecho a resolver el contrato del arrendador.

En ningún caso operará esta causa de resolución cuando la duración pactada del contrato sea superior a la de la prórroga legal, pues es un instrumento que dispone el arrendador para enervar la prórroga obligatoria del contrato.

1. B) La prórroga legal tácita

Se aumenta el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de que no opere la prórroga legal tácita del art. 10 de la LAU a la finalización del plazo de duración del contrato.

Para ello, se amplía de uno a cuatro meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera poner fin al contrato.

Los efectos jurídicos para el arrendatario que se encuentre en dicho período de prórroga legal tácita y que desee poner fin al contrato antes de que transcurran tres años de prórroga, serán muy distintos en uno u otro caso.

Con la redacción actual del art. 10 de la LAU el arrendatario está facultado a poner fin a la prórroga legal tácita a la finalización de cada prórroga anual notificando con una antelación mínima de un mes al arrendador, no quedando pues obligado a respetar los tres años de prórroga.

1. C) Lapublicidad legal del contrato

Se elimina el art. 7.2 de la LAU que establecía un sistema de publicidad registral (art. 32 LH) en materia de arrendamientos urbanos y que friccionaba con la redacción de los arts. 13 y 14 de la LAU que, por el contrario, aludían al tercero hipotecario de buena fe (art. 34 LH).

Se modifica también la redacción de los arts.13 y 14 de la LAU para volver al sistema de publicidad legal anterior a la reforma de la Ley 4/2013 durante el plazo de la duración mínima del contrato.

Así pues, si bien ya no es necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros por los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica, si será necesario inscribirlo para que tenga eficacia por el resto de tiempo de duración del mismo.

1. D) El control de rentas y los límites a su actualización

El texto no contiene una regulación o control de la renta, de tal forma que las partes continúan pudiendo pactar libremente la renta en todos los casos.

No obstante, se prevé en la Disposición Adicional Segunda, un mandato al Gobierno para que en el plazo de ocho meses elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento útil para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.

Por el contrario, sí que se establece una limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

En todo caso, deberá pactarse expresamente en el contrato el derecho a actualizar la renta, ya que de lo contrario, esta quedará congelada por toda la duración del contrato.

1. E) Gastos de gestión inmobiliaria

Se introduce un último párrafo en el art. 20 de la LAU que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica.

Aspectos de derecho procesal

Se incorporan las medidas legales de reforma de la LEC previstas en el derogado RDL 21/2018:

Las nuevas medidas procesales que contempla este nuevo RDL y que no contemplaba el RDL 21/2018, o si lo hacía, lo hacía en un sentido distinto, son las siguientes:

1. A) Modificación de los criterios de tramitación de los procesos en materia arrendaticia

Se modifica el art. 249.1.6º de la LEC para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía, y no por el criterio de la materia, salvo para el caso de desahucios arrendaticios y las reclamaciones de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario, que seguirán tramitándose, con independencia de la cuantía, por juicio verbal conforme a lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC.

El nuevo art. 249.1.6º de la LEC establece:

“Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.”

Del contenido de este nuevo precepto legal no parece que la voluntad del legislador sea relegar al juicio ordinario solamente aquellos procedimientos que por cuantía excedan de 6.000 €, ya que de lo contrario se vacía de contenido los procedimientos arrendaticios que deban tramitarse por juicio ordinario por criterio de materia.

Más bien parece un error de técnica legislativa consistente en que cuando el legislador declara “salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento”,  en realidad debe querer referirse a las acciones que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad.

Así, habrá que esperar a la interpretación que hagan los tribunales.

1. B) Juicio verbal de desahucio de vivienda por falta de pago
2. a) De la obligación del Juzgado de informar a los Servicios Sociales y de la suspensión temporal en caso situación de vulnerabilidad del demandado

En idéntico sentido al texto del RDL 21/2018, se introduce un apartado 1.ter en el art. 441 de la LEC por el cual en el requerimiento de pago se deberá informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a fin de que pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

En caso de que la administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación de vulnerabilidad del demandado lo notificará al órgano judicial inmediatamente.

Recibida dicha comunicación se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes de suspensión a contar desde la recepción por el juzgado de la comunicación de los servicios sociales, o de tres meses si el demandante es persona jurídica. Se amplía un mes más el plazo de suspensión máxima en caso de que el arrendador sea persona jurídica, ya que la redacción del texto del RDL 21/2018, establecía el plazo máximo de dos meses en estos casos.

Una vez recibida la comunicación o transcurridos esos plazos se alzará la suspensión y continuará el procedimiento.

En la cédula de emplazamiento al demandado se deberá hacer constar los datos de identificación de los servicios sociales a los que pueda acudir el ciudadano.

Otra novedad respecto del texto derogado del RDL 21/2018, es que se establece como obligación jurídica el deber de comunicación de oficio del Juzgado a los Servicios Sociales de la existencia del procedimiento para que determinen si el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

1. b) Laprohibición de los lanzamientos abiertos

Se modifican los apartados 3 y 4 del art. 440 de la LEC introduciéndose como obligación del Juzgado que la notificación del lanzamiento contenga el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta.

Ana Isabel Barrasa Sánchez

Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid